近一年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道收窄，債務(wù)違約或展期的現(xiàn)象頻發(fā)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年8月，房企融資總額同比、環(huán)比均下降，沒(méi)有最新發(fā)行的海外債，部分房企的新增融資無(wú)法覆蓋到期債務(wù)規(guī)模。不過(guò)，8月，“中債全額擔(dān)保”首單花落龍湖，也是民營(yíng)房企“全額擔(dān)?！敝衅钡谝粏?。

【資料圖】

從長(zhǎng)期來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸政策寬松態(tài)勢(shì)延續(xù)，隨著降低貸款利率、專(zhuān)項(xiàng)借款、增信支持等方式不斷落地，有助于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求。

8月房企非銀融資額環(huán)比下跌28.2%

8月，房企融資難問(wèn)題仍然突出，這從機(jī)構(gòu)相關(guān)融資數(shù)據(jù)中可以略窺一斑。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年1-8月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為6339.1億元，同比下降55.7%。其中，8月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為632.5億元，環(huán)比下跌28.2%，同比下降46.9%。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，8月，信用債規(guī)模占比44.5%，海外債占比0%，信托融資占比14.8%，ABS融資占比40.7%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降43.0%，環(huán)比下降45.2%；而其余融資渠道與之前月份相比變動(dòng)幅度不大。對(duì)此，中指研究院分析人士表示，8月信用債融資未能延續(xù)之前4個(gè)月的相對(duì)平穩(wěn)走勢(shì)，打破了之前月均發(fā)行近500億元的良好局面。

與此同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，8月，100家典型房企的融資量已連續(xù)5月環(huán)比減少。值得關(guān)注的是，8月沒(méi)有房企在境外發(fā)債融資，境外債券市場(chǎng)仍然持續(xù)低迷。

而房地產(chǎn)行業(yè)的境內(nèi)發(fā)債主體仍以國(guó)企、央企為主，國(guó)企、央企的融資優(yōu)勢(shì)明顯。據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，8月，華潤(rùn)置地融資額度較高，合計(jì)約30億元，平均融資利率3%。同時(shí)，8月保利發(fā)展在境內(nèi)發(fā)行了多筆公司債及中期票據(jù)，包括一筆公司債、一筆綠色中期票據(jù)等。

此外，包括萬(wàn)科、龍湖在內(nèi)的部分民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)情況良好，其融資形勢(shì)也相對(duì)較好。其中，龍湖在8月底完成發(fā)行的一筆15億元中期票據(jù)，發(fā)行期限為3年，票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.00%-4.30%，募集資金用于項(xiàng)目建設(shè)、購(gòu)回或償還境外美元債等。這是為支持民營(yíng)房企的合理融資需求，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司全額擔(dān)保的首單民營(yíng)房企債券，也被稱(chēng)為民營(yíng)房企“全額擔(dān)?！敝衅钡谝粏?，為以后的示范房企發(fā)債提供了參考樣本。

值得一提的是，8月，房企融資成本整體持續(xù)平穩(wěn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月，百?gòu)?qiáng)房企融資成本為3.76%，環(huán)比上升0.08個(gè)點(diǎn)，同比下降0.92個(gè)百分點(diǎn)。但從具體房企來(lái)看，分化較為明顯。

信貸政策寬松態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)

“7-8月為信用債今年第二波償債高峰，但兩個(gè)月的發(fā)行到期比分別為63.1%、37.1%，新增融資無(wú)法覆蓋到期債務(wù)規(guī)模，行業(yè)仍存在風(fēng)險(xiǎn)敞口?！敝兄秆芯吭悍治鋈耸咳缡钦f(shuō)。

從目前來(lái)看，房企債務(wù)違約仍然不斷出現(xiàn)。8月，龍光發(fā)布公告稱(chēng)，暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期利息。9月，合景泰富發(fā)布公告稱(chēng)，將對(duì)三筆境外美元債進(jìn)行交換要約和同意征求交易，以延長(zhǎng)債務(wù)到期期限。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月，房企有37筆債券到期，剔除已經(jīng)提前贖回的部分之后約為459億元，環(huán)比減少6.8%。從到期債券規(guī)模來(lái)看，單筆金額最高是綠城于2015年發(fā)行的公司債、華發(fā)于2017年發(fā)行的中期票據(jù)、首創(chuàng)于2019年發(fā)行的公司債以及華僑城于2022年初發(fā)行的超短期融資券，每筆到期債券規(guī)模都是20億元。

對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)，建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建表示，8月下旬，包括財(cái)政部、央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委密集出臺(tái)舉措，通過(guò)推出降低貸款利率、專(zhuān)項(xiàng)借款、增信支持等方式，助力解決房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求。另外，隨著靈活的信貸政策逐漸落地，各地政策放松空間更大，房地產(chǎn)調(diào)控和信貸政策寬松態(tài)勢(shì)延續(xù)。此外，地方圍繞中央“保交樓”目標(biāo)，出臺(tái)各類(lèi)舉措，將持續(xù)化解風(fēng)險(xiǎn)，提振市場(chǎng)信心。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，國(guó)常會(huì)接連釋放房地產(chǎn)積極信號(hào)，更加明確地體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，突出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性。

在克而瑞分析人士看來(lái)，近期出臺(tái)的政策對(duì)于個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企而言是很大的利好，而對(duì)于大部分房企而言政策的信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用。不過(guò)，未來(lái)示范民企名單仍有可能擴(kuò)大，政府或?qū)ξ刺峁┰鲂胖С值拿駹I(yíng)房企提供更多救助。此外，有能力的房企還可關(guān)注公募REITs、綠色金融、保障性租賃住房相關(guān)領(lǐng)域的融資情況。