“我們沖著宣傳上說的軌道交通和醫(yī)院才買了這套房，但交房前卻收到通知稱‘延期交房’。通過一番了解，才知道地鐵還沒有得到批復(fù)。”近日，岳女士拿著宣傳資料、購房合同找到記者，訴說了自己的煩心事。

岳女士

項(xiàng)目建設(shè)和交通規(guī)劃未達(dá)預(yù)期要求退房卻被拖延、冷處理

2019年，岳女士拿到了一張嵩明半山云府項(xiàng)目的宣傳單，開發(fā)商為嵩明御寶天晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其中，宣傳詞這樣寫道：立體交通網(wǎng)，融入昆明半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。具體介紹為：(經(jīng))嵩昆大道、杭瑞高速快速通達(dá)昆明主城區(qū)與長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)，距離機(jī)場(chǎng)僅10分鐘車程，同時(shí)，隨著嵩明高鐵站的投入使用與輕軌6號(hào)線、9號(hào)線的規(guī)劃落定，讓項(xiàng)目完整融入昆明半小時(shí)城市圈內(nèi)。

她還看到網(wǎng)上眾多關(guān)于該項(xiàng)目的宣傳資料，提到項(xiàng)目位于空港新區(qū)軍長(zhǎng)路與嵩哨路交會(huì)處，依托滇中新區(qū)建設(shè)的優(yōu)勢(shì)，交通形成1港1高鐵2軌道3高速4干道的立體模式，無論是市內(nèi)、省內(nèi)、國(guó)內(nèi)還是國(guó)際出行，都具有高度的通達(dá)性。

這些條件讓岳女士非常滿意。2019年8月31日，她與丈夫花費(fèi)百萬元購買了該項(xiàng)目的房子。岳女士想，她和老伴已經(jīng)年滿80，未來這里的環(huán)境好、交通好、有醫(yī)院，是個(gè)安享晚年的好去處。

2021年11月28日，岳女士接到了開發(fā)商的“延期交房”通知，稱“目前項(xiàng)目仍然全面施工中，外立面及內(nèi)部道路即將完工，景觀綠化已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，首批次交房樓棟已經(jīng)進(jìn)入交房前尾聲……”看到此信息，岳女士于12月2日趕往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解配套設(shè)施建設(shè)情況，“發(fā)現(xiàn)當(dāng)初承諾的6號(hào)線、9號(hào)線以及三甲醫(yī)院等，均沒有，也不知何時(shí)才能建設(shè)完成。這樣一來，我們?cè)趺床拍軓睦ッ鬟^去嵩明?怎么生活?”

鑒于現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)情況和交通規(guī)劃沒有達(dá)到預(yù)期，岳女士多次聯(lián)系開發(fā)商要求退房，均被拖延、冷處理。

岳女士認(rèn)為，交通條件和醫(yī)院是現(xiàn)實(shí)需要，當(dāng)初相關(guān)初期建設(shè)規(guī)劃發(fā)布以后，開發(fā)商就用軌道交通和醫(yī)院做宣傳，“可宣傳中說是‘規(guī)劃落定’，事實(shí)卻是沒有獲得批復(fù)。開發(fā)商既是虛假宣傳，又是不作為，沒有按照合同條款將交通變化告知業(yè)主。”

記者查詢

6號(hào)線三期和9號(hào)線什么時(shí)候通車“截至目前，尚未獲得批復(fù)”

關(guān)于半山云府項(xiàng)目宣傳的交通配置，記者查詢多方資料發(fā)現(xiàn)，6號(hào)線主要是指6號(hào)線三期，目前各方表述基本為“積極推進(jìn)”;關(guān)于9號(hào)線，有網(wǎng)友多次通過人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板詢問“9號(hào)線什么時(shí)候通車”。昆明市交通運(yùn)輸局于2020年11月19日回復(fù)：鑒于9號(hào)線在昆明城市建設(shè)中的重要作用，根據(jù)市委、市政府工作要求，9號(hào)線建設(shè)規(guī)劃已報(bào)國(guó)家發(fā)展改革委進(jìn)行審批。截至目前，尚未獲得批復(fù)。因此，由于9號(hào)線建設(shè)規(guī)劃未獲批復(fù)，9號(hào)線一期工程缺乏上位規(guī)劃依據(jù)，暫時(shí)無法開展項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等前期要件報(bào)批工作，該工程項(xiàng)目開工時(shí)間尚不確定，建設(shè)通車時(shí)間也無法確定。至今年2月25日，昆明市交通運(yùn)輸局的回復(fù)依然是“截至目前，尚未獲得批復(fù)”。

其實(shí)，早在2020年9月，國(guó)家發(fā)展和改革委就曾表態(tài)：昆明市需退出債務(wù)預(yù)警城市后，才能辦理將9號(hào)線納入建設(shè)規(guī)劃調(diào)整的請(qǐng)示文件。

不久前，昆明市發(fā)展和改革委發(fā)布了《昆明市2022年重點(diǎn)項(xiàng)目》計(jì)劃表，地鐵9號(hào)線、地鐵6號(hào)線三期也被列入了新開工項(xiàng)目名單，建設(shè)年限為2022—2026年;嵩明線、安寧線暫未定。這意味著，雖然地鐵9號(hào)線、6號(hào)線三期被列入了新開工項(xiàng)目名單，但依舊未得到批復(fù)，動(dòng)工和通車時(shí)間無法確定。

對(duì)于以上情況，記者多次撥打電話，但均未與半山云府項(xiàng)目取得聯(lián)系。此外，在房源平臺(tái)上，該項(xiàng)目的配套介紹已經(jīng)更改為“樓盤到市中心路程約35.06公里”。

購房人能否實(shí)現(xiàn)退房開方商是否構(gòu)成違約

法官這樣說

這樣的案例在房地產(chǎn)領(lǐng)域并不鮮見。昆明市西山區(qū)人民法院民三庭員額法官姚琳表示，岳女士主要涉及的是商品房的銷售廣告和宣傳資料如何定性的問題。

姚琳稱，按照相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料通常為要約邀請(qǐng)，不作為合同內(nèi)容。只有在符合法定的條件時(shí)，其才視為要約，即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。在此情形下，若房地產(chǎn)開發(fā)商未兌現(xiàn)相應(yīng)的說明或者承諾的，其行為已構(gòu)成違約，其應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。購房人是否可以據(jù)此主張解除商品房買賣合同，要求退房，要看房地產(chǎn)開發(fā)商的違約行為是否構(gòu)成根本違約。

國(guó)家工商總局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第四條明確規(guī)定：不得以規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。

《中華人民共和國(guó)廣告法》規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：(一)升值或者投資回報(bào)的承諾;(二)以項(xiàng)目達(dá)到某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置;(三)違反國(guó)家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定;(四)對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。”

姚琳表示，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房銷售廣告中過分的商業(yè)吹噓以及就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公益設(shè)施進(jìn)行的虛假宣傳，如未訂入合同中，不應(yīng)視為合同內(nèi)容，但不等于其不承擔(dān)任何法律責(zé)任，如果因此而造成購房人損失的，由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)因締約過失造成的損害賠償責(zé)任。

同時(shí)，需要指出的是，所謂“過分的商業(yè)吹噓”是指有明顯的、故意的夸大其詞，作不真實(shí)的宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者。對(duì)于一般性的宣傳，如在廣告中聲稱的“理想居所”“置業(yè)首選旺地”“升值潛力不可限量”等，由于沒有明確具體的質(zhì)量指標(biāo)，容易為消費(fèi)者辨別，則屬于正常的商業(yè)吹噓，不構(gòu)成廣告許諾，不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。