想通過(guò)“賣(mài)一買(mǎi)一”來(lái)?yè)Q房的業(yè)主在出售物業(yè)時(shí)，往往會(huì)遇到經(jīng)紀(jì)上門(mén)要求簽署獨(dú)家代理合同。近日，有業(yè)主反映，賣(mài)房也有“限時(shí)一口價(jià)合同”;中介經(jīng)紀(jì)出示合同表明“超出實(shí)收房款價(jià)的部分”全部屬于中介公司。這樣的行為到底合不合法?

中介“吃差價(jià)”被合法化？

2018年11月初，市民楊先生欲以118萬(wàn)元的價(jià)格出售其位于海珠區(qū)江燕路的一套小戶(hù)型住房，售房信息在某網(wǎng)站發(fā)出的當(dāng)天就接到了幾十個(gè)看房電話(huà)。

可是，來(lái)看房的人并非真正的買(mǎi)房者，而是中介公司的經(jīng)紀(jì)人員。其中一名經(jīng)紀(jì)人更是極力勸說(shuō)楊先生和他們公司簽訂“獨(dú)家代理銷(xiāo)售”協(xié)議，并給楊先生講解了協(xié)議的內(nèi)容：由該中介公司獨(dú)家代理該房屋的銷(xiāo)售，保證在三個(gè)月內(nèi)將房屋以118萬(wàn)元的價(jià)格售出，并給付楊先生5000元押金，一旦房子在三個(gè)月內(nèi)沒(méi)有售出，楊先生不用返還押金。

該經(jīng)紀(jì)人還聲稱(chēng)，他們一旦“獨(dú)家代理”了楊先生的房子，就會(huì)在各個(gè)網(wǎng)站上將該房屋的信息置頂推出，很快就能將房子賣(mài)出去。楊先生一聽(tīng)心動(dòng)了，于是答應(yīng)簽署獨(dú)家代理合同，同時(shí)也收下了5000元的押金。

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，在簽署合同的時(shí)候，中介又拿出了一份“承諾書(shū)”讓楊先生簽署，并解釋說(shuō)這份承諾書(shū)“與《獨(dú)家委托代理合同》構(gòu)成不可分割的組成部分，缺一不可”。

承諾書(shū)中列明了楊先生出售該物業(yè)的實(shí)收房?jī)r(jià)款，并明文規(guī)定“對(duì)于超出實(shí)收房?jī)r(jià)款部分，本人愿意無(wú)條件一次性獎(jiǎng)勵(lì)給貴司。本人對(duì)此承諾絕不反悔。”

因?yàn)闂钕壬_實(shí)是著急賣(mài)房，再加上中介人員再三擔(dān)保能在約定時(shí)間內(nèi)售出該房屋，另外，該中介收取的傭金費(fèi)又極低，于是楊先生簽下了合同。

目前，該房屋已找到買(mǎi)主，而中介給出的報(bào)價(jià)比楊先生的實(shí)收價(jià)足足高了12萬(wàn)元。

“限時(shí)溢價(jià)分成”很常見(jiàn)

上述案例是個(gè)例還是常態(tài)?記者就此采訪(fǎng)了在廣州二手房交易領(lǐng)域頗有建樹(shù)的資深業(yè)內(nèi)人士周先生。

周先生表示，這種吃差價(jià)的手段在一些中小型中介公司十分常見(jiàn)，通常有個(gè)專(zhuān)業(yè)的名詞來(lái)形容它，叫做“限時(shí)溢價(jià)分成”，即中介光明正大地和房主說(shuō)要吃差價(jià)。房主為了省事就與中介簽訂協(xié)議，在房主確定實(shí)收房款價(jià)后，中介再與買(mǎi)主商談價(jià)格、簽訂協(xié)議，高出的差價(jià)歸中介或者由中介公司和房主按照約定的比例分成。

“在大中介行如果發(fā)現(xiàn)這類(lèi)情況，一旦屬實(shí)，會(huì)辭退當(dāng)事人，同時(shí)報(bào)送中介協(xié)會(huì)，將其列入黑名單。”周先生說(shuō)，不過(guò)“小中介的處罰就沒(méi)有那么嚴(yán)格了。”

那“限時(shí)溢價(jià)分成”是否構(gòu)成違法呢?周先生表示，因?yàn)?ldquo;分成”是業(yè)主知曉的報(bào)酬方式，業(yè)主愿意從售房款里抽一部分獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)紀(jì)人，這種行為帶有“私人獎(jiǎng)勵(lì)”的性質(zhì)，因此在法律層面上一般不構(gòu)成違法。也就是說(shuō)，即使一些買(mǎi)家事后發(fā)現(xiàn)自己被吃了差價(jià)，也拿不回差價(jià)房款。

周先生建議購(gòu)房者在買(mǎi)樓前“貨比三家”。同一套房，多問(wèn)幾家中介公司，“肯定會(huì)有正規(guī)的中介企業(yè)將業(yè)主的實(shí)際價(jià)格報(bào)出來(lái)。”另外，如果遇到獨(dú)家代理房源，也應(yīng)該先調(diào)查了解同小區(qū)、同類(lèi)型房源在同一段時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)售價(jià)水平，再進(jìn)行決策。

小心低價(jià)筍盤(pán)背后的陷阱

既然黑中介會(huì)將業(yè)主的房?jī)r(jià)報(bào)高，以獲取溢價(jià)。那是否消費(fèi)者貨比三家之后，看到的最低市場(chǎng)售價(jià)就是業(yè)主的真實(shí)售價(jià)呢?

非也。利用低價(jià)吸引顧客，然后利用“業(yè)主反價(jià)”的借口進(jìn)行漲價(jià)，也是黑中介常見(jiàn)的“吃差價(jià)”手段。

記者曾在網(wǎng)上搜索同一套房源在不同網(wǎng)站上的出售信息，結(jié)果發(fā)現(xiàn)掛牌價(jià)大不相同。為了識(shí)別真假，于是挑選了報(bào)價(jià)最優(yōu)惠的一家中介和市場(chǎng)口碑較好的一家中介，分別與該房源下掛的經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系，以購(gòu)房者的身份向其詢(xún)問(wèn)房子價(jià)格。

“為什么你們掛的價(jià)格與其他網(wǎng)站上不一樣?”

報(bào)價(jià)最優(yōu)惠的中介答：“我這里是全網(wǎng)最優(yōu)惠的價(jià)格，是業(yè)主給我的底價(jià)。如果您選擇全額付款一次成交，我還可以去跟業(yè)主商量，給您再優(yōu)惠一點(diǎn)。您可以先隨我實(shí)地看房，價(jià)格我們好商量。”

口碑較好的中介答：“我們是完全真實(shí)的售價(jià)，有房主錄音以及相關(guān)合同證明的。每次房?jī)r(jià)的調(diào)整或變更都是經(jīng)過(guò)房主同意的。另外，如果房主擅自更改了價(jià)格而沒(méi)有進(jìn)行告知，我們會(huì)對(duì)房源進(jìn)行下架處理，等協(xié)商好真實(shí)價(jià)格之后再上架。”

記者帶著這兩份答案詢(xún)問(wèn)了周先生，以業(yè)內(nèi)人士的眼光判斷，到底孰真孰假?

周先生表示，一個(gè)是價(jià)格起伏不定，說(shuō)是底價(jià)卻仍有商量空間;另一個(gè)是有直接的證據(jù)證明房?jī)r(jià)的真實(shí)性，當(dāng)中的真假已呼之欲出。一些不法中介經(jīng)常先利用低價(jià)房源來(lái)引誘客戶(hù)上鉤，然后在客戶(hù)看房表示滿(mǎn)意之后，再向其傳達(dá)“業(yè)主反價(jià)”的信息，而“反水”的價(jià)格正是帶有“高額溢價(jià)”的中介價(jià)格，并非購(gòu)房者的真實(shí)售價(jià)，為此客戶(hù)買(mǎi)房要支付高成本，業(yè)主售房也無(wú)法以最合理的價(jià)格成交。

因此，購(gòu)房者在遇到低價(jià)房源時(shí)要保持頭腦清醒，“天上不會(huì)平白無(wú)故掉餡餅”。