張鵬在北京大興四季盛景園以2.9萬元/平方米的價(jià)格簽約了共有產(chǎn)權(quán)房80%的產(chǎn)權(quán)份額 。不過，她有點(diǎn)后悔簽約。她覺得，房源密度過大，戶型也不十分滿意，又擔(dān)心未來不方便置換。于是，她想同開發(fā)商協(xié)商退房，但目前尚未成功。

大興四季盛景園共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目于2018年10月15日開始第一次申購，參與搖號的家庭2191戶，房源2224套，但當(dāng)天選房僅選出28套。張鵬就是其中之一。

共有產(chǎn)權(quán)房曾受到高度關(guān)注，但像大興四季盛景園這樣遇冷的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目并不鮮見。今年以來公開選房的房山區(qū)金隅·金林嘉苑、城志暢悅園和金融街·金悅嘉苑，棄購率都達(dá)到近80%，甚至90%多。共有產(chǎn)權(quán)房為何突然失去了光環(huán)呢?

轉(zhuǎn)讓難位置偏讓購房者擔(dān)憂

張鵬告訴中國青年報(bào)·中青在線記者，她和家人會根據(jù)今年四月開始的第二輪申購情況考慮是否繼續(xù)購買這個(gè)房子。如果最終決定放棄，就要支付總房價(jià)5%的違約金。據(jù)她了解，首批選房的20多戶中，持有此想法的人不在少數(shù)。

張鵬申購共有產(chǎn)權(quán)房有兩個(gè)出發(fā)點(diǎn)：置產(chǎn)讓孩子上學(xué);這是政府項(xiàng)目，相比周邊二手房，價(jià)格確實(shí)稍微低廉一些。

“一套房很少有人住一輩子，共有產(chǎn)權(quán)房未來只能賣給有資格申購共有產(chǎn)權(quán)房的人，流通性不好，而且因?yàn)槟壳氨本┦姓卟辉试S回購，所以80%的高產(chǎn)權(quán)比沒有意義，反而導(dǎo)致房子價(jià)格對于周邊二手房來說優(yōu)勢變小。在允許回購的情況下，高產(chǎn)權(quán)比是有意義的。”張鵬坦言自己的顧慮。

如果放棄共產(chǎn)權(quán)房的話，張鵬會考慮在大興購買二手房。“因?yàn)閮r(jià)格差不多，而且是全產(chǎn)權(quán)。以后再出售的話，不會受到政府那么多約束。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國青年報(bào)·中青在線記者，棄購一般有幾個(gè)原因：

一是雖然房價(jià)相對便宜，但是從產(chǎn)權(quán)份額角度計(jì)算，其實(shí)是差不多的。換而言之，這是以放棄部分產(chǎn)權(quán)比例為代價(jià)的。二是很多房源或地段不好，交通區(qū)位優(yōu)勢不明顯，尤其是學(xué)區(qū)不好的時(shí)候，購房者可能不太感興趣。三是近期北京住房供應(yīng)規(guī)模較大。“其實(shí)購房者做了兩套方案，或在認(rèn)購到了部分優(yōu)質(zhì)商品住房后，會放棄此類共有產(chǎn)權(quán)住房。”

嚴(yán)躍進(jìn)指出，自住型商品房本身產(chǎn)權(quán)是完整的，而共有產(chǎn)權(quán)住房往往更容易和經(jīng)濟(jì)適用房掛鉤。從認(rèn)購性價(jià)比看，自住型商品房可以獲得完全產(chǎn)權(quán)，而且價(jià)格也便宜，這個(gè)時(shí)候購房者自然會更喜歡此類住房。

除了產(chǎn)權(quán)、位置等因素的考量，一些共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目也爆出讓購房者憂心的問題。

海淀區(qū)永靚嘉園選房過程中，業(yè)主指出，共有產(chǎn)權(quán)房存在包括樣板間開放時(shí)間短、窗戶小、暖氣片寬度小等問題。

對此，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，保障房由于價(jià)格較低，時(shí)有質(zhì)量問題出現(xiàn)。政府需要加強(qiáng)監(jiān)管，也需要建立統(tǒng)一的社會信用體系對建設(shè)者進(jìn)行制衡，將有質(zhì)量問題的建設(shè)者列入黑名單，讓守信者走遍天下，失信者寸步難行。對于不按時(shí)交房問題，應(yīng)按照合同規(guī)定來處理，必要時(shí)也納入社會信用體系。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，住房質(zhì)量問題，說明在開發(fā)中需要強(qiáng)調(diào)“降價(jià)不掉價(jià)”。類似質(zhì)量問題，本身也違背了住房制度的改革思路。“質(zhì)量問題一旦曝光，也影響了市場信心和情緒。所以后續(xù)需要加大督查力度，進(jìn)而形成更好的認(rèn)購現(xiàn)象。”

讓投機(jī)的人退出購房競爭正是政策目標(biāo)

共有產(chǎn)權(quán)房的嘗試從2007年就開始了。

2007年8月，淮安市首創(chuàng)了與市場接軌的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房模式。即中低收入住房困難家庭購房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。其用地由土地劃撥改為土地出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。

2014年3月19日，住建部副部長齊驥在國務(wù)院新聞辦舉行的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》新聞發(fā)布會上公開表示，未來對于一些既不屬于保障對象，又確實(shí)買不起商品房的“夾心層”群體，要建設(shè)供應(yīng)政策性商品住房，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。那一年的《政府工作報(bào)告》中，“完善住房保障機(jī)制”部分首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。

2017年8月，北京表示將推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，新北京人分配不少于30%。

當(dāng)年9月21日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同發(fā)展改革委、財(cái)政局、規(guī)劃國土委聯(lián)合起草發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)，該辦法實(shí)施后，按照“新房新辦法，老房老辦法”的原則，已供地但尚未銷售的自住型商品住房將統(tǒng)一按照共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行后續(xù)銷售及使用管理;已經(jīng)簽約銷售的自住型商品住房項(xiàng)目繼續(xù)按照原自住型商品住房相關(guān)規(guī)定管理。

值得注意的是，《暫行辦法》同時(shí)刪除了之前意見征求稿中“購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年，也可按市場價(jià)格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)”這一條。

2017年9月30日，《暫行辦法》正式實(shí)施，同日，首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目朝陽區(qū)錦都家園也進(jìn)行了公開搖號。

據(jù)趙秀池介紹，為了落實(shí)房住不炒的定位，北京的產(chǎn)權(quán)類保障房由自住型商品房升級為共有產(chǎn)權(quán)房，與公租房一同實(shí)現(xiàn)在保障房領(lǐng)域的租購并舉。共有產(chǎn)權(quán)房確實(shí)解決了一些人的住房問題。

趙秀池指出，共有產(chǎn)權(quán)房定義為政策性商品房，與自住型商品房的差別在于體現(xiàn)其商品屬性，可以出租，但是準(zhǔn)入條件更加嚴(yán)格，為人生首套房，且采取封閉循環(huán)，5年后上市仍然為共有產(chǎn)權(quán)房，購買者也需要符合共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入條件，且需要共有產(chǎn)權(quán)人同意。

目前政策規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額;滿5年后，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額給代持機(jī)構(gòu)，代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，才能夠轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

趙秀池指出，自住型商品房比共有產(chǎn)權(quán)房棄購率低主要是制度安排所致。

“共有產(chǎn)權(quán)房棄購率高的原因是多方面的。一方面，共有產(chǎn)權(quán)房是購房者與政府各自擁有一定份額，購房者沒有完全產(chǎn)權(quán)，上市時(shí)購房者需征得政府同意。另一方面，5年后上市購買者也得符合人生首套房的條件，共有產(chǎn)權(quán)房也不能變成商品房，這些條件使購房人變現(xiàn)或投資盈利的期望大打折扣。”

但趙秀池同時(shí)指出，從某種意義上講，只有剛需才會購買共有產(chǎn)權(quán)房。而目前高房價(jià)下如果只解決自己居住問題，完全可以通過租賃住房來實(shí)現(xiàn)，租賃住房更能滿足就近就業(yè)、就近上學(xué)的需要。

不久前，北京市住建委官方微信公眾號“安居北京”發(fā)文回應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房棄購率高的問題時(shí)稱，截至目前，共有產(chǎn)權(quán)住房房源數(shù)量與申購家庭數(shù)量的供需比從1∶400下降至1∶7，真正滿足了剛需無房群體住房需求。

事實(shí)上，在去年，北京住建委就曾回應(yīng)過相關(guān)問題?；貞?yīng)指出，共有產(chǎn)權(quán)房需求和供應(yīng)比下降，首要的原因是共有產(chǎn)權(quán)住房資格條件比過去更嚴(yán)格了，這是回歸住房居住屬性、抑制炒作的舉措。讓投機(jī)的人退出購房競爭，這正是政策追求的目標(biāo)。