陽春3月，正值上市房企披露2019年度業(yè)績報告的高峰期。據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫不完全統(tǒng)計，截至目前，已經(jīng)有近40家A股和港股上市房企通過線上方式曬出過去一年的成績單。在這些公開的年報當中，除了大紅大綠的財務數(shù)據(jù)以外，最吸引眼球的無疑是這些上市公司的掌舵人對房地產(chǎn)行業(yè)未來行情和發(fā)展的前景研判。面對日趨白熱化的市場競爭，他們又有什么妙招和對策來應對疫情的沖擊和市場本身的挑戰(zhàn)?

為了幫助讀者了解今年國內房地產(chǎn)行業(yè)大勢和企業(yè)轉型突圍的熱點，南方產(chǎn)業(yè)智庫專門采擷了碧桂園、萬科、中海發(fā)展、保利置業(yè)、時代中國、中國金茂和富力地產(chǎn)等11家房企年報中對后市進行研判和應對的精彩觀點。

碧桂園

聚焦城鎮(zhèn)化帶來的居住需求

相信疫情過后，消費信心會逐步恢復，潛在購房需求不會因為疫情而減少。但短期內，工程和銷售或因疫情影響有所波動，波動程度仍待觀察。碧桂園希望通過強健資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金回款以對沖潛在的不確定性。長期來說，國家將繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案;且中國的城鎮(zhèn)化進程遠未結束，廣大縣鎮(zhèn)居民改善居住環(huán)境的需求仍將持續(xù)，廣大城鎮(zhèn)市場大有可為。

面對新挑戰(zhàn)，碧桂園集團將矢志堅持穩(wěn)健的財務政策和風險控制措施，保證建筑質量和安全，審慎、務實策略補充優(yōu)質土地儲備、優(yōu)化項目區(qū)位布局，強化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出，以保障經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資回報率的良好表現(xiàn)。同時，針對人工智能產(chǎn)業(yè)革新，建筑行業(yè)人員老齡化，消費者對食品安全要求提高等社會新態(tài)勢，集團制定相應的投資組合，捕捉各類市場需求，開拓智能制造與機器人事業(yè)，發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)與社區(qū)零售。在穩(wěn)健經(jīng)營的基礎上根據(jù)市場情況靈活適調，關注盈利能力的持續(xù)提升與高質量的協(xié)調發(fā)展。

未來屬于高科技。我們希望能將機器人應用與先進建造技術相結合，并最終形成全球領先的智慧建造能力。期待在不遠的將來，機器人為我們晝夜不停地建造安全、健康、美觀、經(jīng)濟、適用和耐久的房子，而且被應用到物業(yè)管理、乃至醫(yī)食住農的方方面面。

展望未來，本公司將持續(xù)挖掘房地產(chǎn)價值鏈內業(yè)務及資產(chǎn)價值，繼續(xù)聚焦城鎮(zhèn)化帶來的住宅及相關需求，打造覆蓋客戶全生命周期的資源整合平臺。

時代中國

市場成交將“前低后穩(wěn)”

新冠肺炎疫情會對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售規(guī)模、開發(fā)投資、現(xiàn)金流等造成短期沖擊。時代中國看好國家在穩(wěn)投資、穩(wěn)預期和穩(wěn)消費等方面所作的政策努力。展望2020年，房地產(chǎn)金融政策將保持穩(wěn)定，個人購房貸款將平穩(wěn)增加，房貸利率存在下調空間。預計全年市場成交呈現(xiàn)“前低后穩(wěn)”的特征。疫情期間，大城市完善的基礎設施和公共管理表現(xiàn)更為突出，核心經(jīng)濟圈的價值將進一步凸顯，未來人口吸附力將持續(xù)加大。

疫情會對集團帶來一定的影響，具體影響取決于疫情的延續(xù)時間和發(fā)展趨勢。時代中國將采取更加積極的銷售策略，及時調整營銷計劃和策略，加快營銷變革。同時，持續(xù)加強現(xiàn)金流管理，加快回款，提高資金周轉率。做好運營工作調整，細化強化工期管理。公司將保持穩(wěn)健的投資策略，積極參與城市更新改造，確保擁有充足且優(yōu)質的土地儲備。同時，繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，大力提升所在區(qū)域的市場份額;逐步布局長三角、成渝、長江中游城市群等高增長潛力區(qū)域。

中國金茂

豐富以城市運營為核心的業(yè)務模式

展望未來，2020年初突發(fā)的新冠肺炎疫情還在持續(xù)，隨著各城市穩(wěn)經(jīng)濟的政策陸續(xù)推出，支持土地供應、合理購房需求釋放的金融及財稅政策力度進一步加大，也將為行業(yè)恢復帶來新機遇。與此同時，疫情過后消費者將更加關注建筑與居住環(huán)境、物業(yè)與生活服務，聚焦綠色健康、智慧科技的地產(chǎn)企業(yè)將迎來更大的發(fā)展機遇。

鑒于此，中國金茂將秉承“科學至上”的價值理念，不斷夯實城市運營商定位，持續(xù)推進“雙輪兩翼”發(fā)展策略，以“綠色健康”與“智慧科技”為特色，推動技術創(chuàng)新與產(chǎn)品升級，豐富以城市運營為核心的業(yè)務模式，持續(xù)推動戰(zhàn)略執(zhí)行體系落地，加速實現(xiàn)綜合實力挺入行業(yè)第一梯隊的目標。

華潤置地

聚焦國家中心城市和相關城市群

2020年是全面建成小康社會、實現(xiàn)第一個百年目標的決勝之年，也是華潤置地“十三五”收官和“十四五”開啟交匯的關鍵之年。面對年初突發(fā)的新冠肺炎疫情，華潤集團全體動員，共克時艱，努力做好疫情防控的同時，全力以赴保持生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，力爭實現(xiàn)業(yè)績有質量的持續(xù)增長。在開發(fā)物業(yè)方面，本集團將順應變化趨勢，深度參與國家城鎮(zhèn)化進程，加強投資力度，夯實基礎管理：本集團將堅持調結構、調節(jié)奏、調布局，聚焦京津冀、長三角、粵港澳三大熱點區(qū)域，聚焦國家中心城市和相關城市群，傾斜資源和團隊，深耕重點發(fā)展區(qū)域，爭做區(qū)域領先，實現(xiàn)投資布局有質量的優(yōu)化。

本集團將夯實基礎管理，持續(xù)提升運營效率，提升土儲供貨率和庫存去化率，加速公建去化，優(yōu)化供應鏈生態(tài)，深化推進產(chǎn)品、工程、成本、客戶關系管理體系的優(yōu)化，實現(xiàn)“降本提質增效”。

在投資物業(yè)方面，本集團將順應新零售發(fā)展趨勢，多元化挖掘增量和存量機會，實現(xiàn)規(guī)模高質量有序增長;優(yōu)化商業(yè)運營管理標準，提高經(jīng)營質量和運營效率;積極嘗試商業(yè)創(chuàng)新，明確商業(yè)數(shù)字化戰(zhàn)略，推動投資物業(yè)的資產(chǎn)證券化，繼續(xù)保持中國商業(yè)地產(chǎn)的領先地位。

在創(chuàng)新業(yè)務方面，本集團將聚焦城市升級、消費升級和產(chǎn)業(yè)升級，緊密圍繞“城市綜合投資開發(fā)運營商”的定位，依托主業(yè)、服務主業(yè)，做好戰(zhàn)略聚焦、商業(yè)模式聚焦，注重發(fā)展質量，不斷探索支撐華潤置地持續(xù)發(fā)展的新引擎。

在數(shù)字化置地方面，圍繞“智能化、數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡安全”，以數(shù)字化平臺為軌道，推進“運營+、客戶+、產(chǎn)品+、員工+”的數(shù)字化體系建設，實現(xiàn)全業(yè)務實時在線、高效協(xié)同，建立與客戶全方位連接，提升華潤置地的智能化和信息化水平。

越秀地產(chǎn)

剛需和改善型需求仍將主導市場

2020年，預期房地產(chǎn)市場總體將保持平穩(wěn)。政府的調控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，將繼續(xù)推動房地產(chǎn)市場的長效機制出臺，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。因應新冠肺炎疫情對宏觀經(jīng)營和房地產(chǎn)市場的較大影響，預計政府對房地產(chǎn)市場的調控政策將出現(xiàn)適當優(yōu)化。疫情短期內將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的負面影響，從而導致市場交易總量出現(xiàn)一定的調整，價格增長空間受限，市場表現(xiàn)仍將持續(xù)明顯分化。大灣區(qū)、長三角城市群由于人口吸引力強，政策利好空間大，整體市場走勢向好。三四線城市市場需求相對薄弱，市場下行壓力較大。剛需和改善型需求仍將主導整體市場需求。期望政府適當放松對房地產(chǎn)行業(yè)的融資政策，以利于房地產(chǎn)市場的較快恢復。

2020年，本集團將全力以赴完成年度銷售及各項經(jīng)營目標，多元化獲取優(yōu)質土地儲備，不斷提升管控和運營能力，穩(wěn)健提升商業(yè)物業(yè)的運營能力，確保財務穩(wěn)健和資金安全，穩(wěn)步推進新業(yè)態(tài)發(fā)展。

中海發(fā)展

疫情強化客戶對健康住宅的需求

2020年，中央持續(xù)加大逆周期調節(jié)，確保經(jīng)濟穩(wěn)中求進;以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”為目標的房地產(chǎn)政策，將會引導房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展;新冠肺炎疫情延遲了購房需求釋放，但需求不會消失，“因城施策、一城一策”更具針對性與靈活性，將會帶來更多差異化的市場機會。中國海外發(fā)展集團有信心在2020年實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長。

實現(xiàn)長期持續(xù)穩(wěn)健增長的信心，來自于中國房地產(chǎn)大市場以及中海發(fā)展集團合理的戰(zhàn)略業(yè)務結構。盡管房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，2019年全國商品房銷售額仍接近人民幣16萬億元，我們對中國樓市保持十多萬億的市場規(guī)模充滿信心，保持戰(zhàn)略定力，堅守主航道，堅持今天、明天、后天三個層次的戰(zhàn)略業(yè)務結構，合理有序配置資源。相信長期持續(xù)穩(wěn)健增長建基于更加精細化的管理?？蛻魧Ξa(chǎn)品與服務品質的認可，是中海發(fā)展集團長期持續(xù)穩(wěn)健增長最堅實的基礎。新冠肺炎疫情強化了客戶對健康住宅的需求，與“悅享空間、智慧物聯(lián)、綠色科技、健康生活”的產(chǎn)品理念相契合。符合新時代客群的新需求，以智慧化、工業(yè)化作為品質升級的兩大方向。

雅居樂

房地產(chǎn)銷售受到市民對疫情短期的心理影響

踏入2020年，雅居樂集團為全力支持相關疫情防控工作，有效切斷病毒傳播途徑，已全面評估各城市區(qū)域的銷售及施工的影響。2020年2月，本集團在保障購房者及員工們的生命安全和身體健康的前提下，已逐步復工，同時，公司已開通雅居寶線上營銷中心，并為有意購房者提供專業(yè)的線上咨詢，務求降低疫情對銷售的影響。

本次疫情已對各行各業(yè)造成短期沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售同樣受到市民對疫情短期的心理影響，我們預見2020年第一季房地產(chǎn)行業(yè)銷售表現(xiàn)將同比去年同期大幅下跌。不過，中國已有多個地方政府因城施策以支持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，務求穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展。我們將密切關注新冠肺炎疫情的發(fā)展情況，并評估疫情對本集團財務及營運的影響。及時調整營銷計劃及發(fā)展策略，以確保“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務并行”的營運模式得以有效推進。

雅居樂集團對旗下各項業(yè)務的未來發(fā)展充滿信心，深信只要上下同心合力，一定能抗疫成功。同時，集團內部將通過提升內部管理水平、優(yōu)化經(jīng)營管理模式、完善人才培訓制度、提升品牌形象，以及持續(xù)提高產(chǎn)品及服務質素，將能穩(wěn)健前行，在持續(xù)鞏固市場地位的同時，凝聚實力將雅居樂打造成為長青的百年基業(yè)。

新世界發(fā)展

發(fā)力舊改拓展大灣區(qū)發(fā)展機遇

2020年在不確定因素的影響下，國內外經(jīng)濟環(huán)境將面臨重大挑戰(zhàn)。持盈保泰、審慎行事，是企業(yè)目前營運方面的優(yōu)先考慮。新世界發(fā)展將繼續(xù)以穩(wěn)健的步伐，推動核心業(yè)務表現(xiàn)。中國香港和內地充裕的可售資源、清晰的投資物業(yè)經(jīng)常性現(xiàn)金流布局、穩(wěn)健的財務及風險管理，為本集團提供了具防御性、可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)固基礎。我們將繼續(xù)按照已落實的企業(yè)方向邁進。

今年本集團部署推出多個重點項目，鞏固物業(yè)銷售貢獻。本集團會持續(xù)審視業(yè)務及架構優(yōu)化的可行方案，積極探索出售非核心資產(chǎn)及業(yè)務的機會，以提升效益及擴大資源，推進物業(yè)發(fā)展與物業(yè)投資雙核心業(yè)務引擎的策略發(fā)展，釋放資產(chǎn)價值。2020財政年度出售的非核心業(yè)務和資產(chǎn)總金額超過60億港元。

在拓展大灣區(qū)的機遇方面，新世界發(fā)展致力發(fā)揮品牌優(yōu)勢，推動舊城改造的工作及城市綜合體項目的發(fā)展，提升群眾的生活體驗。作為能在中國內地活躍于舊城改造的唯一香港發(fā)展商，本集團在廣州及深圳核心地區(qū)方面取得豐碩的成果，已成功成為四個舊村改造項目唯一的意向合作企業(yè)，相關的土地資源將陸續(xù)加入用作發(fā)展的土地儲備中，加強銷售資源的延續(xù)性及盈利表現(xiàn)的增長。

保利置業(yè)

顧客對產(chǎn)品和服務的要求會更高

相信中國經(jīng)濟保持穩(wěn)中向好、長期向好的這一基本趨勢不會改變。房地產(chǎn)行業(yè)面臨許多挑戰(zhàn)，但也蘊含著更多的機遇。雖然疫情短期對企業(yè)經(jīng)營造成了一定程度的負面影響，但保利置業(yè)集團將積極作為，力爭實現(xiàn)今年既定的各項經(jīng)營目標。

在地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)下，市場競爭加劇，顧客對產(chǎn)品和服務的要求更高。集團將秉持“好產(chǎn)品、好服務”的理念，在持續(xù)提升客戶滿意度的基礎上，嚴格控制開發(fā)節(jié)點，促使新增土儲盡快轉化為可售貨源;并在銷售端進一步細化營銷方式，精準鎖定客群，把握市場機會;同時繼續(xù)努力推動去庫存工作，尤其是商業(yè)和車位等難去化產(chǎn)品，釋放積壓資金。

在資金保障方面，面對房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管繼續(xù)從緊的態(tài)勢，保利置業(yè)將采取切實措施，保證現(xiàn)金流的順暢和財務安全。一方面，將充分發(fā)揮融資成本優(yōu)勢和自身多年來形成的商業(yè)信譽，持續(xù)拓展多元化的融資渠道，優(yōu)化負債結構，為實現(xiàn)穩(wěn)健且持續(xù)增長的經(jīng)營業(yè)績提供充實資金;另一方面，加強項目周期管理，努力實現(xiàn)拓展與銷售的匹配，促使凈負債率回落至理想水平。

隨著行業(yè)規(guī)模增速放緩，市場會更關注房企業(yè)績的增長質量。集團將繼續(xù)推進在企業(yè)管理和項目開發(fā)上的提質增效工作：規(guī)范企業(yè)內部運作，提高各項管理水平;落實成本精細化管理和三項費用控制，提升項目盈利空間;推進技術標準化和工程質量管控，在綠色健康、精細化和人性化等方面提升產(chǎn)品力，凸顯保利品牌優(yōu)勢。

萬科

行業(yè)已步入存量競爭時代

當前外部環(huán)境呈現(xiàn)出高度的復雜和不確定性。中長期來看，行業(yè)已步入存量競爭時代，市場從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，對客戶的競爭更加激烈，對企業(yè)綜合實力的考量更加嚴峻。短期來看，新冠肺炎疫情的暴發(fā)進一步加大了不確定性，對企業(yè)在認識、態(tài)度、能力、行動方面提出了更高要求。

盡管挑戰(zhàn)很多，但行業(yè)巨大的體量仍然為企業(yè)提供了大量發(fā)展機會。不同地區(qū)、不同業(yè)態(tài)之間，不平衡不充分的問題依然明顯。軌道上蓋物業(yè)、城市更新的發(fā)展空間廣闊;物業(yè)服務在參與社區(qū)治理、城市治理上大有潛力;租賃住房、冷鏈倉儲尚有廣泛需求。萬科集團相信，只要遵循“和城市同步發(fā)展、和客戶同步發(fā)展”的策略，聚焦客戶需求，踏踏實實做好產(chǎn)品、服務，企業(yè)仍能實現(xiàn)長足的發(fā)展。

2020年經(jīng)營策略在“以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎，堅持合伙奮斗，持續(xù)創(chuàng)造更多真實價值，實現(xiàn)有質量發(fā)展”的長期經(jīng)營方針下，萬科集團將以“聚焦產(chǎn)品服務，深化組織重建，鞏固提升基本盤”作為年度工作主題，做好各項工作。2020年，集團現(xiàn)有項目預計新開工面積2921.2萬平方米;預計項目竣工面積3319.3萬平方米。

富力地產(chǎn)

重新專注協(xié)議銷售及交付收益

隨著新冠肺炎疫情的影響波及全球所有行業(yè)及經(jīng)濟體，從流動資金及收益的角度來看，協(xié)議銷售的重要性已成為2020年的重點。在市場氣氛低迷的情況下，第一季度的銷售業(yè)務一度中斷，損耗的時間令實現(xiàn)銷售增長帶來額外的挑戰(zhàn)。然而，富力集團擁有自2019年底帶入的人民幣1200億元及新增人民幣1500億元之大量可用資源，為實現(xiàn)人民幣1520億元的協(xié)議銷售目標提供保障。本集團將專注于在110個城市中進行廣泛銷售，預計銷售目標將有近2/3來自一二線城市。本集團還將繼續(xù)通過其富力好房在線平臺推動銷售，以吸引更多層面的買家。對流動資金及債務作保守財務管理以減少短期風險本集團一向注重現(xiàn)金管理，以確保能滿足償還債務及土地儲備、施工及運營支出方面的資本投資。

然而，由于疫情導致市場及經(jīng)營狀況存在不確定性，本集團將在資本支出方面采取更為審慎的方法。新增土地儲備將更具選擇性，施工主要針對短期收益，且將適當延長短期債務以降低短期風險……本集團亦于2020年第一季度內獲得中國銀行間市場交易商協(xié)會的批準，發(fā)行不超過人民幣50億元的定向債務融資工具。本集團年內將繼續(xù)評估市況，并在市況持續(xù)波動的情況下進一步管控短期風險。在充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境及疫情影響下，穩(wěn)定的管理團隊至關重要，可確保本集團能夠克服逆境并取得符合股東期望的業(yè)績。(馮善書)