本周，有關房地產(chǎn)市場的利好消息不斷，先是高層會議提出“適時調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，后有住建部喊話。業(yè)內認為，新一輪樓市寬松政策即將鋪展開來。

在具體政策上，住建部提出的“認房不認貸”受到極大關注。目前，嚴格執(zhí)行“認房又認貸”政策的城市僅剩一線城市及少數(shù)強二線城市，若“認房不認貸”能夠落地，將對這些城市的樓市復蘇起到刺激作用。但專家也指出，如果在一線城市完全執(zhí)行“認房不認貸”，或出現(xiàn)房價過快上漲的情況。

一線城市二手房成交量連跌數(shù)月

(資料圖片僅供參考)

今年春節(jié)過后，北京、上海等核心城市的房地產(chǎn)市場有所回暖，開發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紀公司都感受到一絲暖意，樓市似有從低谷回升的趨勢。

然而，這種態(tài)勢并未持續(xù)多久。據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月份該市二手房成交量為22192套，而4月、5月、6月分別為13928套、12982套、11607套，環(huán)比降幅分別為37.2％、6.8％、10.6%。

北京市朝陽區(qū)管莊區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀人郭濤（化名）對中新經(jīng)緯稱，3月份前后，二手房成交量大一些，價格也有上漲，但總體穩(wěn)定。近段時間的成交量出現(xiàn)下降，房價與2021年同期基本持平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯稱，北京6月份二手房的成交量大約只有3月份的一半，反映出當前市場的冷淡。“二手房月網(wǎng)簽1.2萬套是北京樓市的‘枯榮線’，月網(wǎng)簽量低于1.2萬套，市場會比較低迷，若月網(wǎng)簽降至1萬套以下，房價或出現(xiàn)普降?！彼€稱，從目前的數(shù)據(jù)看，7月份北京二手房成交量大概率比6月要低一些。

上海同樣如此。今年3月，上海市二手住宅成交量為23991套，環(huán)比上漲24%。到4月份，成交套數(shù)就降至17686套，5、6月又分別降至約1.5萬套、1.26萬套。據(jù)國家統(tǒng)計局，在70個大中城市中，上海6月份二手房房價環(huán)比下跌1.2%，跌幅居于70城第一。

上海一家大型房產(chǎn)經(jīng)紀公司的經(jīng)紀人龐軍（化名）告訴中新經(jīng)緯，上海目前的成交量已比較低，一些房源的價格回到了2020年，甚至2019年的水平。

據(jù)廣州中原研究部，今年3-6月，廣州二手住宅成交量分別為12260套、10041套、8771套、8292套。受二手房指導價政策調整等因素利好，深圳近幾個月二手房的成交量較此前有所提升，但與過去的市場高點相比仍有不小差距。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會，3-6月份，該市二手房錄得成交量（含自助）為4943套、3744套、3603套及3192套。

“認房不認貸”威力在哪？

住建部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

改善性住房換購稅費減免等政策，此前已經(jīng)實施，因此，住房貸款“認房不用認貸”的表態(tài)，成為市場關注的焦點?！罢J房不認貸”是指，商業(yè)銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下在當?shù)厥欠裼蟹縼碚J定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。

根據(jù)對首、二套房認定標準的不同，可以分為“認房又認貸”“認房不認貸”“認貸不認房”三種，嚴格程度依次遞減。據(jù)國金證券研報，截至6月30日，北京、上海、廣州、深圳、長沙、合肥、成都、海口、廈門、福州、三亞、重慶等十幾個核心一二線城市仍執(zhí)行“認房又認貸”政策。目前，有一些城市對“認房又認貸”政策的執(zhí)行進行了變通，僅剩少數(shù)核心城市在嚴格實施該政策。

“認房又認貸”與“認房不認貸”在首付比例、貸款利率上差別明顯。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進稱，在“認房又認貸”的政策下，上海二套房的首付比例達70%（普通住宅最低50%），房貸利率最低5.25%，若改為“認房不認貸”，首付比、房貸利率最低可降至35%、4.55%。目前北京二套房的首付比達80%（普通住宅最低60%），房貸利率最低5.25%，改為“認房不認貸”的話，首付比、房貸利率可降至40%（普通住宅最低35%）、4.75%?？梢钥闯?，若實施“認房不認貸”，能非常明顯地降低改善型住房需求的首付和利率成本。

實施“認房又認貸”，對市場成交量及價格有何影響？貝殼研究院回顧了中國2010年至當前的兩輪完整的房地產(chǎn)市場調控周期，該研究院稱，在成交量方面，2010年啟動“認房又認貸”后，2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%，2011年繼續(xù)大幅下滑45%；北京同年成交量較上一年的高位下降26%，次年繼續(xù)大幅下滑38%至12萬套，不足2009年的一半。

貝殼研究院還稱，2016年末至2017年初，一線城市相繼重啟“認房又認貸”后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%及49%，京滬成交腰斬。從成交價格看，“認房又認貸”有效遏制了房價上漲。一線城市房價“易漲難跌”，在2020年以前一線城市歷史上為數(shù)不多的房價漲勢放緩或者下跌基本均由“認房又認貸”政策引起。

貝殼研究院認為，“認房不認貸”的落地，可以降低換房成本，加快改善性需求的釋放。一方面，使剛需和改善群體循環(huán)起來，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房、新房的良性循環(huán)。進一步，新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場和行業(yè)的良性循環(huán)。

58安居客房產(chǎn)研究院院長張波稱，預計下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的趨勢不變，隨著“認房不認貸”在一二線熱點城市的落地執(zhí)行，會使得不少原來按二套房執(zhí)行的首付比和貸款利率標準，都有可能按首套房標準執(zhí)行，這對樓市的影響較為明顯。熱點城市的核心問題并不是再次降低首套或二套房的首付比，而是能讓真正被誤傷的改善需求得到相匹配的政策支持。

有條件地實施？

市場在期待“認房不認貸”在一線城市落地的同時，也在預估該政策是完全實施，還是有條件地執(zhí)行。

張大偉稱，若“認房不認貸”徹底執(zhí)行，使得大量原本認定為二套房的購房人重新?lián)碛辛耸滋追抠Y格，該政策的影響就會很大。這種情況下，北京、上海等一線城市的市場可能會重現(xiàn)火熱，甚至會吸引其他城市的購房人前來買房。

中新經(jīng)緯注意到，已經(jīng)有業(yè)主和購房者開始轉變態(tài)度。住建部上述表態(tài)公布后，龐軍說：“我們正在開會研討這個新政策。一般來說，新政策會依照不同地方實施不同的細則，由于上海還沒有跟進，不太確定會如何實施。近日的利好政策比較集中，再加上價格已下降，有個別賣房業(yè)主不愿意再降價。”郭濤也稱，有一些客戶已經(jīng)選擇新政策落地后再出手。

張大偉稱，如果是有條件地實施“認房不認貸”，比如首付比例和貸款利率小幅下調，或者僅在新城區(qū)和郊區(qū)執(zhí)行、二孩家庭或老人同住家庭適用、要求具備所在城區(qū)社保等等，“認房不認貸”政策不會明顯刺激市場。

由于“認房不認貸”效果比較明顯，張大偉判斷，一線城市大概率會有附加條件的實施“認房不認貸”，既讓市場有所好轉，又不至于過度刺激房價上漲。

嚴躍進對中新經(jīng)緯分析，“認房不認貸”政策在一線城市落地的可能性很大，也將會助推市場的回暖。他認同該政策會有條件地執(zhí)行，可能會在不同區(qū)域、新二手房方面進行區(qū)別實施。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，后續(xù)措施還需要金融管理部門、各級政府具體出臺，同時也會遵循因城施策的方針，即各地不會步調一致地、內容一致地實施，而是會有先有后、政策力度有大有小，也不會一下子就把政策用到底。