引領(lǐng)東亞樓市狂潮的大城市，終于不在中國了。

關(guān)注海外房產(chǎn)的人一定會留意到，首爾的房價和交易量都創(chuàng)下新高。

韓國國土交通部統(tǒng)計，今年7月韓國房產(chǎn)交易量達14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。今年1~7月累計交易量更是高達76.2萬套，較去年同期近乎翻倍。

首爾的公寓價格近三年漲幅更是超過50%，均價逼近80萬美元。

?即使是房價堪稱“魔幻"的深圳，如今也趕不上首爾的漲幅。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司Knight Frank對世界150個城市房價的統(tǒng)計，從2018年開始，深圳房價的漲幅就已經(jīng)落后于首爾。今年第一季度，首爾更是以12.9%的同比漲幅在150個城市中排名第九。

但事實上，總統(tǒng)文在寅自2017年上任以來，為抑制房價上漲，先后出臺了20多項政策措施，包括引進新的稅種、限制房貸規(guī)模、打擊投機性囤房炒房、增加房產(chǎn)供給等。

很顯然，效果一般，首爾的樓市還是漲瘋了。

這讓文在寅政府備感壓力。由于疫情防控得當(dāng)，文在寅的支持率于五月份達到了小高峰;而這幾個月，因為失控的樓市，人們對他的好感度大打折扣，支持率跌至44%。

首爾房價為什么越調(diào)控越漲?在多變的政策之外，可能還有一些不變的因素在推波助瀾。

一、為什么是首爾?為什么是樓市?

首爾，韓國首都，集中了韓國一半的人口和經(jīng)濟。

這一集聚的傾向自1960年代就有所顯現(xiàn)：

二戰(zhàn)后，韓國從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)國逐漸轉(zhuǎn)向工業(yè)國;受收入差異的影響，人口從農(nóng)村快速流向城市，尤其是首爾，這一快速的城市化進程一直持續(xù)到90年代初。

隨后，為疏解功能集中和人口擁擠的問題，韓國政府制定了新城市開發(fā)策略，將人口向首爾周邊的衛(wèi)星城疏散。首爾都市圈就此形成，其面積占韓國的11.8%。

目前，首爾都市圈的總?cè)丝谶_到了2560萬人，占全國總?cè)丝诘囊话?。這是人口的聚集。

2017年，都市圈的GDP達到7700億美元，也占了全國GDP的一半。這是經(jīng)濟的聚集。

首爾都市圈聚集了近60家“福布斯全球2000強”的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)也在向高端化轉(zhuǎn)型，這是高收入工作崗位的聚集。

人、錢、工作都集中在首爾，對住房的需求自然有增無減。

在這樣火爆的市場里，除了剛需，自然也吸引來了大量的投機需求。

那么，首爾人為什么喜歡炒房而不是炒別的呢?

一個原因是，房產(chǎn)是階層的象征。這使得韓國人——與中國人一樣——對于房子抱有一種樸素的熱情。韓國人認為，擁有一個頂尖大學(xué)的文憑和一套首爾的公寓是通向中產(chǎn)階級的捷徑。這可以解釋為什么韓國人四分之三的家庭財富都集中在房地產(chǎn)上。

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另一個原因是，除了投資房產(chǎn)，韓國的年輕人可以賺錢、提升階層的渠道太少了。

幾大財團牢牢掌控著國家的經(jīng)濟命脈，年輕人的首選就是進入這些大企業(yè)，但并不是所有人都能如愿。

自己搞實業(yè)?難度太大，收益太慢，也根本無法與大財團競爭。

在一個有著穩(wěn)定、成熟的金融體系的國家，基準利率較低，一般的投資渠道回報率都很低;高回報的項目自己也接觸不到。

比來比去，只好投資一套公寓了，恰好樓市漲幅相當(dāng)可觀。越漲越投，越投越漲，一個循環(huán)出現(xiàn)了。

二、多變的政策，不變的熱情

韓國媒體指出，對首爾房市的調(diào)控已經(jīng)上升到國家政治層面了。文在寅政府若想抑制房價，就等同于將韓國之前幾十年的政策推倒重來。牽一發(fā)而動全身，其難度，可想而知。

首爾房價本輪的上漲可以放在2000年之后的大背景中來看。

為走出亞洲金融危機，2000年以后，韓國想依靠房市拉動經(jīng)濟。韓國央行實行貨幣寬松、低利率政策;韓國政府也開始減免房地產(chǎn)交易的轉(zhuǎn)讓稅。這樣一來，大量熱錢涌入進入房地產(chǎn)市場，拉高房價。

這造成了經(jīng)濟不平等和許多社會矛盾。文在寅就是在這個背景下，以左派的身份獲選的。他的核心政綱就是“讓社會重回公平競爭，讓勤勞工作的人養(yǎng)得起家、住得起房”。

自2017年文在寅上任以來，韓國政府先后出臺了23項政策措施，以期抑制房價。其中包括引進新的稅種、限制房貸規(guī)模、打擊投機性囤房炒房、增加房產(chǎn)供給等。

但正如很多人所說，一些政策毫無作用，甚至適得其反。

如果房屋供應(yīng)量可以跟上，或許能給房價降降溫。但是，政策一方面為了保護綠地，限制新樓盤開發(fā)的面積和數(shù)量，另一方面又使擁有多套房產(chǎn)的人捂盤惜售。

例如，今年7月底，文在寅否決了在一項首爾都市圈綠帶開發(fā)樓盤的提議，轉(zhuǎn)而支持城市內(nèi)的改造和更新，從而創(chuàng)造新的住房——他不愿意犧牲環(huán)境來壓低房價，可是城市改造會耗時數(shù)年。

他引入的資本利得稅也使得房東推遲出售房產(chǎn)。該項稅款規(guī)定，如果在搬入新房的三年內(nèi)，房東將舊房出售，則可以免繳資本利得稅。這自然使得房東推遲出售時間，直到房價漲起來。這也造成了房屋供給不足。

《城里的房子》作者、北京大學(xué)金融學(xué)副教授徐遠指出：“一直以來， 韓國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控非常密集，這和我國的情況也非常類似”。換句話說，這是中、韓兩個東亞國家的市場經(jīng)濟的共性：收不回有形之手。

但中國與首爾的樓市調(diào)控政策，還是有差異。中國限購，首爾不限購。這使得首爾的房子自然而然成為了韓國民眾投資避險的手段。

因此，雖然政策的多變加大了未來的不確定性，人們買房的熱情是不變的。甚至可以說，多變的政策正是這種熱情的來源。

路透社這樣評價：“20多項無效的政策讓人們倍感緊張和壓力，他們反而會覺得機不可失，時不再來，現(xiàn)在必須要買點什么。”

這種對樓市的狂熱追捧，以及房產(chǎn)價格的水漲船高，讓人不禁想到1997年和2008年。

山雨欲來。

三、從買不起到不想買

首爾這座城市對年輕人并不友好。

首爾人，尤其是年輕人，以租房為主。首爾的住房自有率并不高，低于香港和東京，但高于紐約。徐遠預(yù)測 ，“隨著首爾房價不斷走高， 房價收入比逐漸增大，加上房貸進一步收緊，未來首爾的住房自有率將進一步下降。”

購房無望，階層固化。首爾年輕人因此選擇活在當(dāng)下，“輕率支出”：通過毫無必要的奢侈消費來獲得內(nèi)心的平衡。比如被拒絕加薪之后，乘坐昂貴的出租車而不是坐地鐵回家;也比如被老板訓(xùn)斥之后吃一頓高檔的壽司，重拾小小的快樂。

這個近幾年才出現(xiàn)的詞暗含了首爾年輕人對未來的糟糕預(yù)期：反正買不起房，存不夠退休金，不如早點放棄幻想，及時行樂。

中國大部分的“后浪”們，不也是這樣活在當(dāng)下嗎?慎用政策，警惕泡沫，給年輕人留一絲希望。