兩次沖刺4000億元銷售目標(biāo)未果，止步不前的綠地控股(600606,股吧)又面臨銷售增長乏力、杠桿居高不下、償債能力欠佳等憂患。如今停牌也讓市場充斥著綠地控股迎來“二次混改”的聲音，如今“靴子落地”，綠地控股二次混改襲來

《投資者網(wǎng)》葛凡梅

7月22日，房地產(chǎn)企業(yè)綠地控股(600606.SH])發(fā)布了2020年半年度業(yè)績快報(bào)公告和2020年第二季度房地產(chǎn)經(jīng)營情況簡報(bào)。

根據(jù)公告，2020年上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤80億元，同比減少10.79%;實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1330.29億元，比去年同期減少20.7%。

凈利與銷售額出現(xiàn)下降的同時(shí)，綠地控股也正處于控制權(quán)籌劃中。在周一、二持續(xù)緊急停牌后，7月21日，綠地控股發(fā)布公告稱因股東籌劃公司控制權(quán)結(jié)構(gòu)，最長將停牌一周。

7月26日下午，綠地控股發(fā)布公告顯示，上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“上海地產(chǎn)”)、上海城投(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“上海城投”)擬通過公開征集受讓方的方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的綠地控股部分股份，擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計(jì)不超過綠地總股本的17.5%。這意味著綠地控股將啟動(dòng)二次混改。

兩次沖刺4000億元銷售目標(biāo)未果，止步不前的綠地控股又面臨銷售增長乏力、杠桿居高、償債能力欠佳等憂患。如今綠地控股迎來“二次混改”，又將面臨怎樣的局面?《投資者網(wǎng)》就相關(guān)信息向綠地控股求證，公司未予置評。

銷售增長乏力

綠地控股創(chuàng)立于1992年，是一家全球經(jīng)營的多元化企業(yè)集團(tuán)。目前，綠地控股已在全球范圍內(nèi)形成了“以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)以及科創(chuàng)、康養(yǎng)等新興產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的多元經(jīng)營格局。歷經(jīng)27年發(fā)展，綠地控股銷售增長進(jìn)入瓶頸。

2020年上半年，新冠肺炎疫情突如其來，對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響，房地產(chǎn)企業(yè)也深受其害。但是，在外部環(huán)境壓力之下，房企抗壓能力也各不相同，有些逆流而上，有些業(yè)績下降。而綠地控股則是后者。

根據(jù)2020年半年度業(yè)績快報(bào)，2020年上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2099.25億元，同比增加4.14%;歸母凈利潤79.48億元，同比減少10.79%。綠地控股對自身增收不增利的業(yè)績表現(xiàn)持有樂觀態(tài)度，其在快報(bào)中表示，“經(jīng)過努力，公司整體經(jīng)營情況觸底反彈、逐季改善、趨勢向好。”

目前，A股上市房企披露半年報(bào)的尚屬少數(shù)。但是根據(jù)日前保利地產(chǎn)(600048,股吧)(600048.SH)披露的2020年半年度業(yè)績快報(bào)，2020年上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入737.05億元，同比增加3.60%;歸母凈利潤101.21億元，同比減少僅1.66%。

與綠地控股相比，保利地產(chǎn)規(guī)模上還要略勝一些，雖然同受疫情影響，但從業(yè)績表現(xiàn)上來看，保利地產(chǎn)的抗壓能力明顯要強(qiáng)于綠地控股。二者在上半年的銷售增長方面亦有不小差距。

2020年上半年，綠地控股的銷售增長也較為乏力。根據(jù)2020年第二季度房地產(chǎn)經(jīng)營情況簡報(bào)，2020年1-6月，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1031.2萬平方米，比去年同期減少30.7%;實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1330.29億元，比去年同期減少20.7%。

相較而言，2020年1-6月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積1492.24萬平方米，同比下降8.81%;實(shí)現(xiàn)簽約金額2245.36億元，同比下降11.12%。綠地控股20.7%的銷售額降幅明顯大于保利地產(chǎn)11.12%。

事實(shí)上，綠地控股銷售疲軟早有征兆。早在2018年，綠地控股錯(cuò)失4000億元銷售目標(biāo)后，2019年仍未突破4000億元，成為近兩年房企TOP10里增速最慢的公司。

梳理近些年的銷售情況來看，2015年至2019年，綠地控股的合同銷售金額分別為2301億元、2550億元、3065億元、3875億元和3880億元，2016年至2019年合同銷售額增速分別為10.82%、20.20%、26.42%和0.10%，銷售增長出現(xiàn)滯緩。

雖然綠地控股沒有明確提出2020年具體的銷售目標(biāo)，但是根據(jù)此前1月8日綠地控股董事長、總裁張玉良在業(yè)績交流會(huì)上表示，綠地今年的銷售目標(biāo)不會(huì)增加很多。以綠地控股2020年上半年銷售額1330.29億元來看，綠地控股2020年實(shí)現(xiàn)原有4000億的銷售目標(biāo)仍有難度，半年的目標(biāo)達(dá)成率僅33.25%。

杠桿高企

7月24日，綠地控股子公司發(fā)布美元債券發(fā)行公告。公告稱：為滿足發(fā)展需要，子公司綠地全球于2020年7月22日分別完成了4億美元定息債券及2.5億美元定息債券的發(fā)行，其中4億美元定息債券票面利率為6.125%，到期日2023年4月22日;2.5億美元定息債券票面利率為7.25%，到期日2025年1月22日。以上發(fā)行債券將于香港交易所上市。

其實(shí)，綠地控股發(fā)行美元票據(jù)的整體融資成本較高。今年6月綠地全球發(fā)行的5億美元定息債券，債券票面利率為6.25%，既高于龍湖地產(chǎn)今年發(fā)行的3.375%的優(yōu)先票據(jù)，也高于境內(nèi)6月份4.89%的平均發(fā)債成本。

而事實(shí)上，進(jìn)入2020年，受疫情影響境內(nèi)流動(dòng)性持續(xù)寬松，房地產(chǎn)行業(yè)融資成本走低，境外融資規(guī)模小幅下降。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來，房企發(fā)行的各期限債券平均票面利率在4%-6%之間。整體看，平均發(fā)債成本沒有超過6%，且數(shù)量較集中的3年期和5年期債券平均利率未超過5%。而綠地控股上述兩筆發(fā)債融資成本不降反增，還高于2019年5.60%的融資成本，并未體現(xiàn)出綠地控股作為老牌房企的規(guī)模及品牌優(yōu)勢在信用融資市場的正面作用。

《投資者網(wǎng)》梳理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，綠地控股較高的融資成本或許是因?yàn)槠渚o張的財(cái)務(wù)狀況。2019年，綠地控股的凈負(fù)債率為155.60%，2020年一季度末攀升至171.59%;資產(chǎn)負(fù)債率為82.81%，今年一季度該指標(biāo)為81.92%。與同行企業(yè)相比，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率偏高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年滬深兩市上市房地產(chǎn)公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%。

根據(jù)2020年一季報(bào)，截至2020年3月31日，綠地控股短期借款為317.19億元，同比增長6.85%;長期借款為1538.79億元，同比增長12.07%，借款規(guī)模進(jìn)一步加大。

截止今年一季度末，綠地控股長期債務(wù)達(dá)到1955.98億元，短期債務(wù)也達(dá)到1087.61億元，短期債務(wù)占比接近三分之一，而賬面資金下降為781.41億元，加上銷售不及預(yù)期，超三千億的債務(wù)，讓綠地控股面臨著不小的壓力。

停牌為二次混改

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金鏈就是生命線，“現(xiàn)金為王”。杠桿居高、銷售增長乏力的綠地控股在行業(yè)中的高光難以為繼，或許也是綠地控股停牌后，市場猜測其二次混改的原因之一。

7月21日，綠地控股在公告中稱，7月17日，綠地控股收到公司股東上海地產(chǎn)及上海城投的通知，上海地產(chǎn)及上海城投正在籌劃公司控制權(quán)結(jié)構(gòu)有關(guān)事項(xiàng)。

公開資料顯示，上海地產(chǎn)和上海城投分別為綠地控股的第二大和第三大股東，持股比例分別為25.82%、20.55%。陸股通持股3.22%為第四大股東，中金公司持股2.9%，為第五大股東。而第一大股東為上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)，持股比例達(dá)29.13%。上海地產(chǎn)和上海城投均由上海國資委100%控股。換言之，上海國資委通過上海城投和上海地產(chǎn)持有綠地控股的股權(quán)比例達(dá)46.37%，遠(yuǎn)超第一大股東上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)。

業(yè)內(nèi)消息表示，綠地控股此次停牌，或?qū)⒂瓉矶位旄?。綠地控股的第一次“混改”是在5年前，綠地控股當(dāng)年混改直至成功實(shí)現(xiàn)借殼上市，被認(rèn)為是上海國資的混改樣本。

據(jù)地產(chǎn)垂直媒體《壹地產(chǎn)》在微博發(fā)布的消息，此次綠地停牌，簽署完戰(zhàn)略合作協(xié)議后，“一個(gè)項(xiàng)目組在中金公司悄悄成立，專門跟進(jìn)綠地引入戰(zhàn)略投資人的事情。上海也有兩家企業(yè)表達(dá)了參與意向，他們都是上海國資委旗下的國有企業(yè)。”

如今“靴子落地”。7月26日下午，綠地控股發(fā)布公告顯示，上海地產(chǎn)、上海城投擬通過公開征集受讓方的方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的綠地控股部分股份，擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計(jì)不超過綠地總股本的17.5%。這意味著綠地控股將啟動(dòng)二次混改。

此次擬轉(zhuǎn)讓股份的價(jià)格不低于下列兩者之中的較高者：提示性公告日前30個(gè)交易日的每日加權(quán)平均價(jià)格的算術(shù)平均值和最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的每股凈資產(chǎn)值。擬聘請中金公司作為本次股份轉(zhuǎn)讓的財(cái)務(wù)顧問，后續(xù)將進(jìn)一步研究制定本次股份轉(zhuǎn)讓的具體方案。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對《投資者網(wǎng)》表示，“實(shí)際上，對于綠地來說，混改動(dòng)作比較多。此次停牌首要原因是和上海城投、上海地產(chǎn)等重組是有直接關(guān)系的，停牌目的也是為了防范股價(jià)波動(dòng)。所以停牌本身是釋放了積極的信號。對于綠地來說，其二次混改也符合其國企的定位和導(dǎo)向;同時(shí)，從企業(yè)競爭力來說，混改后或會(huì)繼續(xù)引入戰(zhàn)略投資者，這都具有積極的意義。”(思維財(cái)經(jīng)出品)