近日，記者從南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)發(fā)布的2021年上半年中國(guó)上市房企60健康指數(shù)(HFI-60)看到，在納入監(jiān)測(cè)的中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、萬(wàn)科集團(tuán)等60家中國(guó)A股和H股上市房企中，有44家房企處于“健康”(60-100分)狀態(tài)，在所有受監(jiān)測(cè)房企中占73.33%，其中，中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖、招商蛇口、保利、萬(wàn)科和世茂7家被定義為“非常健康”(80-100分)，占11.67%;同時(shí)，16家企業(yè)處于“不健康”(0-59分)狀態(tài)，占26.67%。其中，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)4家房企被定義為“非常不健康”(低于40分)，占6.67%。

值得注意的是，相比2020年全年的榜單，花樣年控股、正榮地產(chǎn)、陽(yáng)光城、信達(dá)地產(chǎn)和藍(lán)光發(fā)展出現(xiàn)異常變化——從“健康”下滑到了“不健康”陣營(yíng)，藍(lán)光發(fā)展甚至直接變?yōu)?ldquo;非常不健康”狀態(tài)。與此相對(duì)的是，世茂、萬(wàn)科、招商蛇口上半年在企業(yè)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)風(fēng)控和踐行社會(huì)責(zé)任等方面表現(xiàn)出色，從“健康”進(jìn)入到“非常健康”的狀態(tài)。

根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)分析，近年進(jìn)入HFI-60指數(shù)排名TOP10的企業(yè)相對(duì)比較穩(wěn)定，中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖、保利、世茂、新世界、龍光7家房企連續(xù)兩年均保持在健康房企TOP10行列，而今年上半年，萬(wàn)科、招商蛇口、華僑城成為TOP10健康榜單新晉房企。不過(guò)，處在HFI-60指數(shù)末10位的“不健康”房企中，變化卻較大。除了恒大、泰禾、華遠(yuǎn)地產(chǎn)以外，其余7家房家均為新面孔，包括信達(dá)地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、國(guó)瑞置業(yè)、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、金融街、富力。有進(jìn)就有出，珠江實(shí)業(yè)、大悅城、首創(chuàng)置業(yè)等排在2020年HFI-60指數(shù)末10位的房企今年上半年排位則略有提升。整體來(lái)看，有30家房企健康指數(shù)排名下滑，健康狀況變差，比如金地，對(duì)比2020年底，從第10位下滑到第33位，排名下滑23位，除此之外，排名下滑幅度較大的房企還有信達(dá)地產(chǎn)下滑37位，金科下滑29位，遠(yuǎn)洋下滑26位，藍(lán)光發(fā)展下滑21位。

從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)HFI-60上市房企健康指數(shù)監(jiān)測(cè)的60家房企中，有15家為國(guó)企(包括混合制企業(yè))，其中有6家位列健康指數(shù)TOP10房企榜單，占國(guó)企總數(shù)40%，包括中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科等。且國(guó)企中，超七成都處于健康狀態(tài)(60分以上)。在健康指數(shù)TOP10企業(yè)中，四家民企為龍湖、世茂、龍光、新世界發(fā)展。

從上市區(qū)域來(lái)看，60家受監(jiān)測(cè)房企中在A股上市的有25家，H股上市的有35家。其中，在25家A股上市房企中，共15家房企處于“健康”狀態(tài)，10家房企處于“不健康”狀態(tài)，其中還有四家處于“非常不健康”狀態(tài)。在35家H股上市房企中，共29家房企處于“健康”狀態(tài)，6家房企處于“不健康”狀態(tài)。

從總部所在地來(lái)看，本次監(jiān)測(cè)的60家上市房企中，26家總部位于粵港澳大灣區(qū)，占比約42%，15家位于京津冀區(qū)域，占比約25%，12家來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)，占比20%，余下的還有來(lái)自成渝、福建等區(qū)域房企。健康TOP10房企中，8家房企總部設(shè)在粵港澳大灣區(qū)，其中2家位于廣州，6家位于深圳。健康TOP10房企中，僅龍湖和世茂兩家總部不在粵港澳大灣區(qū)，總部分別在北京和上海。

●南方日?qǐng)?bào)見(jiàn)習(xí)記者柴亞娟記者周中雨實(shí)習(xí)生李麗揚(yáng)

統(tǒng)籌馮善書

60家房企銷售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，八成增收不增利

據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)監(jiān)測(cè)，上半年納入HFI-60指數(shù)監(jiān)測(cè)的房企，規(guī)模延續(xù)擴(kuò)張，銷售和營(yíng)收大幅提升。監(jiān)測(cè)的60家房企全口徑銷售總額超過(guò)5萬(wàn)億元，有18家企業(yè)銷售規(guī)模超過(guò)千億元，17家全口徑銷售額在500億至1000億之間。雖然從全口徑銷售額上來(lái)看，各大房企的銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)，但實(shí)際權(quán)益銷售額占比卻并不理想，部分房企的權(quán)益銷售額不足六成，綠城中國(guó)、大悅城的權(quán)益銷售額占比僅五成左右。在營(yíng)收方面，有48家企業(yè)總營(yíng)收同比去年有所增長(zhǎng)，其中有5家企業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)超過(guò)100%，分別是瑞安房地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中國(guó)金茂和新城控股，其中瑞安房地產(chǎn)營(yíng)收領(lǐng)漲，漲幅超過(guò)600%，其次為建發(fā)國(guó)際，漲幅近200%。然而，也有12家房企營(yíng)收同比下滑，分別是合景泰富、時(shí)代中國(guó)、華發(fā)股份、中國(guó)恒大、中交地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、路勁、信達(dá)地產(chǎn)、華聯(lián)控股、嘉華國(guó)際和泰禾集團(tuán)，其中泰禾集團(tuán)營(yíng)收下滑最為嚴(yán)重，下滑近74%，嘉華國(guó)際和華聯(lián)控股營(yíng)收下滑70%左右。上半年陷入債務(wù)危機(jī)的三家房企泰禾、藍(lán)光發(fā)展和華夏幸福營(yíng)收皆出現(xiàn)大幅下滑。

從利潤(rùn)方面來(lái)看，被監(jiān)測(cè)的60家企業(yè)毛利潤(rùn)總值約為5317億元，與2020年同期相比下降5.7%，與2019年同期相比下降了12%左右，近三年來(lái)，毛利潤(rùn)呈持續(xù)下降趨勢(shì)。被納入監(jiān)測(cè)的60家房企，毛利潤(rùn)均值約為89億元，處于均值水平以上的企業(yè)共19家，包括碧桂園、萬(wàn)科、恒大、龍湖等。其中超過(guò)40%的企業(yè)出現(xiàn)毛利潤(rùn)下滑，下滑最多的為藍(lán)光發(fā)展，下滑幅度達(dá)114%，其次為華夏幸福，下滑93%。這些毛利潤(rùn)下滑的房企中60%以上為營(yíng)收實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的房企。其次是納入監(jiān)測(cè)的60家房企歸母凈利總額約為1885億元，與2020年同期相比相差不大，與2019年同期相比，下降了18%左右。這60家房企，歸母凈利均值約31億元，幾乎也與去年同期持平。

從盈利能力方面來(lái)看，被監(jiān)測(cè)的60家房企中52家房企出現(xiàn)了毛利率下滑，占比超過(guò)85%，其中有14家企業(yè)毛體率下滑超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，分別是新世界發(fā)展、中國(guó)恒大、中國(guó)金茂、花樣年控股、大悅城、信達(dá)地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華僑城、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、金融街、國(guó)瑞置業(yè)，銷售毛利率下滑最為嚴(yán)重的三家房企是華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展和瑞安房地產(chǎn)，分別同比下滑42個(gè)百分點(diǎn)、33個(gè)百分點(diǎn)和25個(gè)百分點(diǎn)。有8家企業(yè)毛利率同比增長(zhǎng)，分別是泰禾集團(tuán)、珠江股份、時(shí)代中國(guó)控股、華發(fā)股份、深振業(yè)、招商蛇口、保利置業(yè)集團(tuán)和嘉華國(guó)際，泰禾集團(tuán)的毛利率同比增長(zhǎng)最多，超過(guò)20個(gè)百分點(diǎn)。被監(jiān)測(cè)的60家房企中42家凈利率同比下滑，其中凈利率下滑超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)的企業(yè)有6家，分別是合生創(chuàng)展集團(tuán)、金地集團(tuán)、中國(guó)金茂、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、泰禾集團(tuán)，下滑最嚴(yán)重的三個(gè)企業(yè)是泰禾集團(tuán)、華夏幸福以及藍(lán)光發(fā)展，下滑幅度分別超過(guò)70個(gè)百分點(diǎn)、60個(gè)百分點(diǎn)以及50個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)代表盈利能力的指標(biāo)毛利率和凈利率下滑趨勢(shì)明顯，背后原因復(fù)雜，包括拿地成本高、新房限價(jià)以及銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用升高等多重因素。

23家“全綠檔”，6家“三道紅線”全踩

“三道紅線”指剔除預(yù)收款項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%，凈負(fù)債率不超過(guò)100%，現(xiàn)金短債比大于1。通過(guò)各家房企發(fā)布的2021年中報(bào)以及同花順iFind的數(shù)據(jù)信息，對(duì)納入上市房企60健康指數(shù)(HFI-60)監(jiān)測(cè)范疇的企業(yè)進(jìn)行“三道紅線”的測(cè)算，零踩線“全綠檔”房企有23家，踩一道紅線的“黃檔”房企22家，踩兩道紅線的“橙檔”房企有9家，三線全踩的“紅檔”房企有6家。“全綠檔”的23家企業(yè)是華聯(lián)控股、新世界發(fā)展、瑞安房地產(chǎn)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、合生創(chuàng)展、路勁、龍光、信達(dá)地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金輝控股、世茂、龍湖、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋、華僑城、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、金科股份、佳兆業(yè)、萬(wàn)科、寶龍地產(chǎn)。這其中不乏中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等規(guī)模的大型房企，從去年年報(bào)時(shí)便已經(jīng)保持“全綠”，今年得以繼續(xù)，萬(wàn)科在經(jīng)歷長(zhǎng)期“黃檔”之后，此次成功降為“綠檔”。“全紅檔”的企業(yè)有6家，分別是國(guó)瑞置業(yè)、富力地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展和泰禾集團(tuán)，事實(shí)上，這些處于“全紅”狀態(tài)的房企，去年年報(bào)時(shí)這些企業(yè)就已經(jīng)陷入“三線全踩”的局勢(shì)中。特別是泰禾集團(tuán)、華夏幸福與藍(lán)光發(fā)展這三家企業(yè)都遭遇了流動(dòng)性危機(jī)，企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收到重大影響。從中報(bào)及各類公告也可以看出，這三家企業(yè)在持續(xù)虧損，債務(wù)逾期也不斷滾動(dòng)。

被監(jiān)測(cè)的60家房企中，剔除預(yù)收款項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)的企業(yè)最多，超過(guò)一半，有34家。剔除預(yù)收款項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債率也是三條紅線中最難降檔的指標(biāo)，更是絕大多數(shù)房企的“踩線”主因。除6家“全紅檔”房企和10家踩兩道紅線的“橙檔”房企，剔除預(yù)收款項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債率全部超標(biāo)外，踩一道紅線的22家“黃檔”房企中，也有多達(dá)18家房企是因?yàn)樘蕹A(yù)收款項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)不合格，包括金地集團(tuán)、大悅城、旭輝控股集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、花樣年控股、綠城中國(guó)、首創(chuàng)置業(yè)、香江控股、合景泰富集團(tuán)、美的置業(yè)、中國(guó)金茂、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、時(shí)代中國(guó)控股、碧桂園、中國(guó)奧園、陽(yáng)光城以及中梁控股。降低剔除預(yù)收款項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債率，需要綜合平衡總資產(chǎn)、總負(fù)債及預(yù)售樓款間的關(guān)系，對(duì)房企的開(kāi)發(fā)、銷售、回款、周轉(zhuǎn)等方面都有很高要求，因此面對(duì)剔除預(yù)收款項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)，不少房企只能按照自有節(jié)奏進(jìn)行把控。

“三道紅線”指標(biāo)中，凈負(fù)債率超標(biāo)是企業(yè)踩線的第二大原因，被監(jiān)測(cè)的60家房企中有13家該項(xiàng)指標(biāo)超標(biāo)，除6家“全紅檔”房企外，還有7家“橙檔”房企，分別是金融街、首開(kāi)股份、保利置業(yè)集團(tuán)、華發(fā)股份、綠地控股、中交地產(chǎn)、珠江股份。值得注意的是，踩兩道紅線的“橙檔”房企中，榮盛發(fā)展和中國(guó)恒大的凈負(fù)債率是達(dá)標(biāo)水平，反而是現(xiàn)金短債比指標(biāo)不達(dá)標(biāo)。被監(jiān)測(cè)的60家房企中，現(xiàn)金短債比指標(biāo)不達(dá)標(biāo)的企業(yè)有12家，除了6家“全紅檔”房企，和榮盛發(fā)展、中國(guó)恒大這兩家位于“橙檔”的企業(yè)以外，還有4家是僅踩一道紅線位于“黃檔”的企業(yè)，分別是嘉華國(guó)際、深振業(yè)A和融信中國(guó)、葛洲壩。